حق کسب و پیشه عنوانی است که در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 در مورد مغازه، املاک و واحدهای تجاری ایجاد شده است و عبارتست از کسب شهرت و رونقی که در ملک بواسطه اقدام مستاجر به وجود آمده است. به عبارت دیگر بر اثر فعالیت مفید و موثر مستاجر در ملک اجاره شده، این امر باعث رونق و شهرتی برای ملک اجاره شده ایجاد می شود. حق کسب و پیشه بر خلاف حق سرقفلی که مربوط به موقعیت، مرغوبیت محلی، کیفیت بنا و تجهیزات به کار رفته در آن می باشد، نیست بلکه معیار آن مربوطه به مزیت و منفعتی است که در اثر فعالیت مستاجر بوجود آمده است. اگر در قراردادهای اجاره قبل سال 76 عنوان سرقفلی آمده باشد، به عنوان حق کسب و پیشه محسوب و با توجه به قواعد مربوط به آن بررسی می گردد.
با توجه به اینکه طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 در صورتی که مدت اجاره هم تمام شده باشد رابطه استیجاری ادامه خواهد داشت و موجر نمی تواند به جز موارد خاصی تخلیه مستاجر از ملک را بخواهد، به شرط اتمام زمان قرارداد و گذشت سه سال از انقضای اجاره یا تاریخ حکم قبلی دادگاه مبنی بر تعدیل اجاره بها، هر کدام از موجر و مستاجر می توانند با توجه به نرخ تورم رسمی اعلام شده توسط بانک مرکزی طرح این دعوی را طرح کنند. با جلب نظر کارشناس اجاره جدید تعیین خواهد شد.
در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستاجر در تصرف دارد اجاره‌نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته و طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامه یا تعیین اجاره بها و شریط آن اختلاف داشته باشند هر یک می‌تواند برای تعیین اجاره بها (در مواردی که اجاره‌نامه در‌بین نباشد) و تنظیم اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره بها را از تاریخ طرح دعوی تعیین می‌کند.
طرح دعوی الزام به تنظیم اجاره نامه رسمی توسط وکیل
بر خلاف قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 که این دعوی فقط توسط موجر قابل طرح است، در قانون سال 56 مستاجر نیز می تواند تخلیه خودش را در شش حالت از دادگاه بخواهد؛ در 1.در صورتی که مورد اجاره شرایط و مشخصاتی که در اجاره نامه ذکر شده را نداشته باشد.2.اگر هنگام استفاده، مورد اجاره غیر قابل استفاده شده و رفع عیب هم مقدور نباشد.3.اگر طبق اجاره نامه حق فسخ برای مستاجر وجود داشته باشد و مستاجر فسخ کند.4.در صورتی که مستاجر فوت کند و کلیه ورثه درخواست فسخ داشته باشند.5.اگر مورد اجاره در معرض خرابی باشد یا برای سلامت و بهداشت ضرر داشته باشد.6.هرگاه مورد اجاره نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد و موجر در شرایطی حاضر به انجام آن نشود.
طرح انواع دعوی فسخ اجاره و تخلیه محل اجاره
(زیر نظر وکیل پایه یک دادگستری)
هنگام تخلیه مغازه یا واحد تجاری، مالک موظف است مبلغ حق کسب و پیشه را که توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می گردد به صاحب حق کسب و پیشه (مستاجر) پرداخت نماید. در صورتی که موجر از پرداخت این حق امتناع کرد می توانید دعوایی تحت عنوان مطالبه حق کسب و پیشه و الزام موجر به آن طرح نمایید.
توجه داشته باشید کلیه نقل و انتقال ها در حق کسب و پیشه باید به موجب سند رسمی باشد. حالات مختلف این انتقال رسمی بررسی می شود: 1. اگر مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. 2. حالا اگر در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه ا‌ی در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد. 3. در صورتی که مالک حاضربه پرداخت حق کسب و پیشه نشد، مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال دعوایی تحت عنوان تجویز انتقال منافع مطرح نماید.
طرح دعوی تجویز انتقال منافع توسط وکیل
طبق ماده 20 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و‌آسانسور باشد به عهده موجر است. اگر موجر اقدام به انجام تعمیرات نکرد، می بایست دعوایی با عنوان الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی طرح نمایید.
اگر موجر با وجود حکم دادگاه اقدام به انجام تعمیرات اساسی نکند مستاجر می تواند از دادگاه درخواست کند به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت اجرای احکام و به موجب قانون انجام دهد.
مشاوره با وکیل جهت الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی
در صورتی که مستاجر مانع مالک از انجام تعمیرات ضروری شود دادگاه مستاجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای انجام تعمیرات تعیین می‌نماید. در صورت ادامه ممانعت دادگاه می‌تواند حکم به تخلیه موقت بنا برای مدت مذکور بدهد. علاوه بر این مستاجر مسئول خسارتی است که در نتیجه ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد.
مشاوره با وکیل متخصص دعاوی حق کسب و پیشه