در یک تعریف ساده عقد اجاره عقدی است که موجر با منعقد کردن آن اجازه استفاده از ملک خود را به دیگری(مستاجر) می دهد و در حقیقت مستاجر مالک منفعت و استفاده ملک در یک مدت زمان مشخص می شود. علاوه بر مالک ، مستاجر نیز در صورتی که از اجاره مجدد ملک منع نشده باشد، می تواند آنرا اجاره دهد. دعاوی اجاره اگرچه شاید ظاهرا دعاوی ساده ای به نظر برسد ولی به دلیل قرارداد محور بودن آنها، با موارد گاها دشوار نیز همراه خواهد بود که قطعا کمک و مشاوره وکیل در آن نقش به سزایی دارد.
در صورتی که شما مستاجر ملکی هستید و آن ملک نیاز به تعمیرات اساسی داشته و مالک از آن خودداری می کند می توانید دعوای الزام مالک به تعمیرات اساسی طرح نمایید. طبق ماده 486 قانون مدنی تعمیرات و کلیه مخارجی که در محل اجاره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است. طبق ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر سال 62 تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد، به عهده موجر است. البته توجه داشته باشید اگر در قرارداد نوشته شده باشد تعمیرات اساسی نیز برعهده مستاجر است، نمی توان این دعوی را طرح کرد.
طرح دعوی در خصوص الزام مالک به تعمیرات اساسی
انجام تعمیرات اساسی هم حق و هم تکلیف موجر است. مستاجر نمی تواند به بهانه استفاده از ملک مانع تعمیرات اساسی ملک شود. زیرا برخی از تعمیرات اساسی اگر به موقع انجام نشود موجب گسترش و خرابی بیشتر خواهد شد. معیار تشخیص ضرورت انجام تعمیرات اساسی عرف جامعه می باشد. اگر مستاجر به بهانه واهی مانع از این امر شود، موجر می تواند دعوایی تحت عنوان دعوای الزام مستأجر به رفع ممانعت از انجام تعمیرات اساسی طرح نماید.
قبل از طرح دعوی علیه مستاجر، از وکیل مشاوره بگیرید
پس از اتمام قرارداد اجاره اگر طرفین قصد تمدید ملک را نداشته باشند، می بایست آنچه در ابتدای اجاره داده و گرفته اند به طرف مقابل پس بدهند. مستاجر ملک را تخلیه و تحویل موجر می دهد و موجر نیز مبلغ ودیعه یا پول پیش را بر میگرداند. به صورت عرفی مدت اندکی پیش از اتمام مهلت اجاره یک چهارم تا یک سوم از مبلغ ودیعه به مستاجر پرداخت و مابقی نیز پس از کسر کسورات از جمله قبوض پرداخت نشده و یا خسارات وارده احتمالی پرداخت می گردد. حالا اگر موجری مبلغ ودیعه را پس از اتمام اجاره عودت ندهد، مستاجر می بایست دعوایی تحت عنوان دعوی استرداد ودیعه اجاره طرح کند. بهتر است پیش از طرح این دعوی از طریق اظهارنامه ودیعه را مطالبه نمایید تا بتوان خسارت تاخیر تادیه نیز مطالبه کرد.
بعضا پیش می آید مستاجری قصد تمدید اجاره خود را نداشته و برای بازدید مستاجران جدید نیز همکاری نمی کند. آیا موجر می تواند مستاجر را وادار به این امر کند؟ پاسخ منفی است. به موجب قانون و قراردادهای روتین اجاره اگر این امکان بازدید در قرارداد قید نشده باشد، شما به عنوان موجر نمی توانید مستاجر را مجبور به آن کنید. بهتر است در این مواقع با پرداخت یک چهارم تا یک سوم مبلغ ودیعه، پشت برگه اجاره این امر را رسید و در قبال آن نیز از مستاجر حق و اجازه بازدید برای مستاجران جدید را اخذ کنید.
مشاوره با وکیل متخصص اجاره املاک
در صورتی که مستاجر اقدام به پرداخت اجاره بها نکند و موجر قصد مطالبه آنرا داشته باشد؛ اولا اگر در قرارداد پیش بینی شده در صورت عدم پرداخت اجاره بها موجر حق فسخ داشته باشد، با بروز آن موجر می تواند اجاره را فسخ نماید. ثانیا اگر مستاجر به صورت مسالمت آمیز اجاره را پرداخت نکرد، موجر می تواند دعوی مطالبه اجور معوقه طرح کند. توجه داشته باشید در این مواقع اظهارنامه ای خطاب به مستاجر تنظیم نمایید و اجاره بهاهای معوقه را مطالبه کنید. در این حالت تاریخ خسارت تاخیر تادیه زمان ارسال اظهارنامه خواهد بود. در برخی از قراردادها ذکر می شود، در صورت وجود اجاره بهای معوقه و یا سایر کسورات، این مبالغ از مبلغ ودیعه یا پول پیش قابل کسر بوده و اصطلاحا تهاتر خواهد شد. بهتر است در حالتی اخیر که عنوان شد صورتجلسه ای نیز در این خصوص بین موجر و مستاجر تنظیم شود.
طبق ماده 481 قانون مدنی هرگاه عین مستاجره بواسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می شود. فرض کنید خانه اجاره ای شما بواسطه قدیمی بودن در حال ریزش بوده و امکان تعمیر آن نیز فراهم نیست در این حالت به دلیل اینکه امکان استفاده از آن نیست قرارداد اجاره از تاریخی که قابلیت استفاده از بین رفته از بین می رود. در اینجا موجر موظف به عودت مبلغ ودیعه یا پول پیش است و مستاجر نیز دیگر تکلیفی در پرداخت اجاره بها نخواهد داشت. حالت دیگری که متصور است آنست که مورد اجاره کلا از بین برود به عنوان مثال سیل محل اجاره را کاملا تخریب کند که در این مثال هم عقد اجاره از بین خواهد رفت. البته توجه کنید اگر قابلیت انتفاع و استفاده به صورت مقطعی از بین برود مثلا ملک برای یک ماه غیر قابل استفاده شود، قرارداد اجاره به قوت خود باقیست. ولی در آن بازه زمانی اجاره بهایی به موجر تعلق نخواهد گرفت.
مشاوره با وکیل متخصص اجاره املاک
هر آنچه که در ملک و توابع آن قابلیت انتفاع به صورت مجزا دارد را می توان با عقد اجاره ، اجاره کرد. به دفعات دیده می شود در آپارتمان ها یکی از واحدها فاقد ماشین بوده و واحد دیگر پارکینگ آنرا اجاره می کند. این امر راجع به انباری نیز صدق می کند. و از جهت قانونی و قراردادی فاقد اشکال است. از آنجا که حیاط منزل جز مشاعات ساختمان محسوب می شود، علی الاصول استفاده از آن به عنوان پارکینگ صحیح نمی باشد. ولی اگر همه واحد ها در استفاده از حیاط به عنوان پارکینگ توافق دارند اجاره دادن آن اشکالی نخواهد داشت. توجه نمایید حتی اگر یکی از واحد ها با این امر مخالف باشد دیگر واحدها نمی توانند از حیاط به عنوان پارکینگ استفاده کنند. اجاره بهای اخذ شده متعلق به ساختمان و کل مالکین خواهد بود.
قبل از اجاره پارکینگ و انباری از وکیل مشاوره بگیرید