در سال 1343 قانونی به نام قانون تملک آپارتمان ها در مجلس شورای ملی به تصویب رسید که علیرغم آنکه دهه ها از عمر آن می گذرد همچنان کاربرد دارد. با توجه به اینکه در حال حاضر حداقل در شهرهای بزرگ بیشترین حجم خانه ها را آپارتمان تشکیل می دهد، دعاوی مربوط به آپارتمان نشینی هم فراوانی بسیار دارد هم بواسطه جزئیات زیاد آن دارای پیچیدگی های فنی و تخصصی می باشد.
طبق ماده 8 قانون تملک آپارتمان ها و ماده 5 آیین نامه اجرایی آن مالکین آپارتمان موظف به تشکیل مجمع عمومی هستند مجمع عمومی شامل کلیه مالکین یا نماینده قانونی آنهاست. در صورتيكه عده مالكين بيش از سه نفر باشد مجمع عمومي مالكين مكلفند مدير يا مديراني از بين خود يا از خارج انتخاب نمايند. در یک تعریف کلی مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان می باشند. مدیر ساختمان موظف است کل ساختمان را بیمه آتش سوزی و آسانسور را بیمه حوادث کند. همچنین موظف است برای نظافت ساختمان به صورت دوره های منظم نظافتچی استخدام کند. مطالبه کلیه هزینه های ساختمانی من جمله شارژ ماهیانه با مدیر ساختمان بوده و همچنین مکلف است به عنوان نماینده ساختمان دعاوی مربوطه را علیه دیگر مالکین طرح نماید. با تصویب مجمع عموی ساختمان مدیر ساختمان می تواند حق الزحمه دریافت کند.
از وکیل متخصص دعاوی آپارتمان ها مشاوره بگیرید
طبق ماده 25 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها هزینه های مشترک عبارتست از: الف ـ هزینه های لازم برای استفاده حفظ و نگاهداری عادی ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه ب ـ هزینه های اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران. در مورد سهم هر واحد در هزینه های ساختمان اگر بین مالکین توافقی در این خصوص وجود داشته باشد به آن عمل می شود. در غیر این صورت با توجه به مساحت و متراژ هر کدام از واحدها هزینه های مشترک و شارژ محاسبه خواهد شد. برخی مخارج هم مانند هزینه نگاهداری تاسیسات، هزینه تزئینات ساختمان مثل گیاه و گلدان ارتباطی به مساحت هر واحد نداشته و بین کلیه واحد ها به تساوی تقسیم می گردد.
طرح دعوی در خصوص شارژ و هزینه های مشترک ساختمان
دعوای مطالبه هزینه های ساختمان و شارژ می بایست توسط مدیر یا مدیران سمت دار ساختمان طرح شود. به این ترتیب که در صورت امتناع مالك يا استفاده كننده از پرداخت سهم خود از هزينه هاي مشترك از طرف مدير يا هيئت مديران به وسيله اظهارنامه با ذكر مبلغ بدهي و صورت ريز آن مطالبه ميشود. هر گاه مالك يا استفاده كننده ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهي خود را نپردازد مدير يا هيئت مديران ميتوانند به تشخيص خود و با توجه به امكانات از دادن خدمات مشترك از قبيل شوفاژ ـ تهويه مطبوع ـ آب گرم ـ برق ـ گاز و غيره به او خودداري كنند و در صورتيكه مالك و يا استفاده كننده همچنان اقدام به تسويه حساب ننمايد اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضاي مدير يا هيئت مديران براي وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائيه صادر خواهد كرد. نهایتا در صورتي كه عدم ارائه خدمات مشترك ممكن يا مؤثر نباشد، مدير يا مديران مجموعه مي توانند به مراجع قضايي شكايت كنند.
پیگیر مطالبه هزینه های مشترک و شارژ ساختمان باشید
نظر مدير يا هيئت مديران در خصوص عدم پرداخت هزینه های مشترک و شارژ ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالك در دادگاه نخستين محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است، دادگاه خارج از نوبت و بدون رعايت تشريفات آئين دادرسي مدني به موضوع رسيدگي و رأي ميدهد اين رأي قطعي است. در موارديكه طبق ماده فوق تصميم به قطع خدمات مشترك اتخاذ شده و رسيدگي سريع به اعتراض ممكن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلائل را قوي تشخيص دهد دستور متوقف گذاردن تصميم قطع خدمات مشترك را تا صدور رأي خواهد داد.
در صورتي كه به تشخيص سه نفر از كارشناسان رسمي دادگستري عمر مفيد ساختمان به پايان رسيده و يا به هر دليل ديگري ساختمان دچار فرسودگي كلي شده باشد و بيم خطر يا ضرر مالي و جاني برود و اقليت مالكان قسمتهاي اختصاصي در تجديد بناي آن موافق نباشند، آن دسته از مالكان كه قصد بازسازي مجموعه را دارند، مي توانند بر اساس حكم دادگاه، با تأمين مسكن اجاره اي مناسب براي مالك يا مالكان كه از همكاري خودداري مي کنند نسبت به تجديد بناي مجموعه اقدام نمايند و پس از اتمام عمليات بازسازي و تعيين سهم هر يك از مالكان از بنا و هزينه هاي انجام شده، سهم مالك يا مالكان ياد شده را به اضافه اجاره هایی كه براي مسكن اجاره ای آنها پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد برداشت كنند. در صورت عدم توافق در انتخاب كارشناسان، وزارت مسكن و شهرسازي با درخواست مدير يا هيأت مديره اقدام به انتخاب كارشناسان ياد شده خواهد كرد.
طرح دعوای الزام به تخلیه ملک جهت نوسازی
رفتارهایی مثل پخش بلند موسیقی، مصرف مواد مخدر، نگهداری همراه با سر و صدا و غیر بهداشتی حیوانات، ایجادآلودگی های محیطی، فحاشی ، دعوا با صدای بلند، برگزاری مراسم و مهمانی ها به خصوص در ساعات پایانی شب، ایجاد مانع در راه پله ها و حیاط و به طور کلی در قسمت های مشترک و عمومی ، اشتغال به شغلهای خانگی که دارای سر و صدای زیاد یا آلودگی بهداشتی و محیطی می باشد و … اگر به صورت مکرر و به دفعات توسط یکی از همسایگان و واحد های آپارتمان انجام شود، قابلیت پیگیری و اقامه دعوی خواهد داشت. بهتر است در ابتدا مدیر ساختمان را در جریان گذاشته تا به صورت صلح آمیز ختم به خیر شود. ولی اگر این اتفاق انجام نشد می بایست یا با شهادت شهود(دیگر همسایگان) یا صورت جلسه (گزارش) پلیس 110 نسبت به اقامه دعوی یا شکواییه مزاحمت اقدام نمایید.
مشاوره با وکیل در خصوص شکایت علیه مزاحمت همسایه
در صورتی که از طریق واحد مجاور، بالا یا پایین به شما خسارتی مانند نم زدگی دیوار وارد شده باشد، میتوانید با طرح دعوی مطالبه خسارت، مبلغ خسارت وارده را مطالبه نمایید. اگر خسارت جزئی است بهتر است زودتر به واحد خسارت زننده اطلاع دهید تا جلوی منشا آنرا گرفته و نسبت به جبران خسارت شما نیز اقدام کند. در غیر این صورت بهتر است امر را به مدیر ساختمان اطلاع داده سپس اظهارنامه ارسال و به منظور حفظ دلایل و شواهد ابتدائا تامین دلیل گرفته و بعد از آن طرح دادخواست مطالبه خسارت نمایید.